中国背景资金逾8亿新元拿下新加坡金文泰广场 分析称邻里商场人流旺、收益稳

新加坡西部成熟住宅区金文泰的标志性邻里商场——金文泰广场（The Clementi Mall），近日迎来新买家。根据《联合早报》等媒体报道，一个与本地发展商高雅集团（The Elegant Group）有关联、并拥有中国君超集团（Grantral Group）背景的实体，已与卖方Cuscaden Peak Investments达成协议，将以约8亿零900万新元的价格收购该商场。

这笔交易金额较今年初市场流传的7亿5000万新元指导价高出近8%，折算为每平方英尺约4100新元的价格水平。以商场近19万6000平方英尺的净可出租面积计算，按现有租金与出租率，市场估算本次买卖对应净物业收益率约4.1%。

中国背景资金加码本地零售资产

报道指出，这一收购实体与中国籍企业家赵质超有关联，其在新加坡通过高雅集团已布局多处零售与综合体资产，并与中国君超集团存在股东或业务联系。业内人士认为，这宗交易延续了中国背景资金近年在新加坡商业地产尤其是零售物业领域的投资趋势，看重的是新加坡制度稳定、消费力稳健以及本地货币资产的抗通胀属性。

卖方Cuscaden Peak Investments先前委托中介征集意向时，一度吸引12方报价，竞争激烈，最终由与高雅集团有关联的实体进入独家尽调阶段并成功签约，显示优质邻里商场在当前高利率环境下仍具吸引力。

邻里商场：人流密集、租户结构抗压

金文泰广场位于地铁金文泰站上盖，与邻接的巴士转换站和住宅项目一体化开发，属于99年地契综合体，地契自2010年8月31日起生效，剩余年限约84年。 商场共有五层零售楼面及一层地库，约160个店铺，主力租户包括超市、连锁药妆、时尚零售与多家餐饮品牌，定位以“社区居民日常消费”为主。

多名分析师指出，相较于依赖游客流量和奢侈品消费的市中心商场，人流密集的邻里购物中心在经济波动期间租金和出租率更具韧性：周边大量公共住房居民、学校和办公人群构成稳定客源，即使旅游业或高端消费放缓，日常餐饮、超市和生活服务需求仍然存在，有利于维持较为平稳的现金流。

一位本地地产顾问在接受采访时表示：“以每平方英尺约4100新元的价格和4%左右的净收益率来看，这笔交易对邻里商场而言不算便宜，但在当前利率仍处相对高位的背景下，能够提供稳定租金收入，并兼具未来租金提升和资产增值潜力，对长期资金尤其具有吸引力。”

交易信号：优质零售资产仍受追捧

市场人士认为，金文泰广场成交价高于指导价，释放出几个信号：

1. 优质邻里商场稀缺性凸显
   受限于地块供应与规划管控，新加坡各大成熟住宅区可承载的大型邻里商场数量有限，且多数已由机构或房地产信托（REIT）持有，整售机会并不常见。

2. 资产配置从“追逐高增长”转向“看重现金流”
   在全球经济增长放缓和融资成本上升的周期里，部分投资者从高杠杆开发和写字楼投机，转向以稳定租金为主要回报来源的零售和社区型商业资产。

3. 中国背景资本多元化布局
   相较早年偏向住宅开发和写字楼的跨境投资，这次金文泰广场收购体现中国背景资金在新加坡采取更偏“持有型”的配置策略，通过持有邻里商场等稳定资产，获取长期经营与现金流回报。

接下来，市场将关注新买家是否对金文泰广场进行资产改造或业态升级，包括优化餐饮与生活服务配比、加强与线上平台联动、提升会员和营销活动，以进一步释放邻里商场在高人流基础上的“坪效潜力”，并为投资人带来更稳健的中长期回报。